nginx + Rails + pumaで特定のIP以外からはメンテナンス中ページを表示する

いつもお世話になっております。

現在Railsでwebサービスを作成しております。
現状下記のように/etc/nginx/conf.d/ドメイン名.confファイルを書いており、除外したIPでは普通にページが表示されるので正しく除外IPになる動きは問題なさそうなのですが、肝心のメンテナス用のファイル「/maintenance.html」が読まれません。
他のIPでアクセスするとタイムアウトエラーとなり、nginx、railsともにerrorログには何も表示されていない状況です。

/home/rails/プロジェクト名/public直下に「maintenance.html」を置いており、これをメンテナンスモード時に読ませたいと考えております。

参考になるサイトでも構いませんのでご教示いただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。


server {

    server_name ドメイン名;
    listen 80;

    #error_page 503 /maintenance.html;
    error_page 503 @maintenance;

    set $maintenance "true";

    if ($remote_addr ~ "XXX.XX.XX.XX") {
      set $maintenance "false";
    }
    if ($maintenance = true) {
      return 503;
    }
    location @maintenance {
             root /home/rails/プロジェクト名/public;
             #rewrite ^(.*)$ /50x.html break;
             rewrite (.*)$ /maintenance.html break;
        }

    location / {
        try_files $uri @puma;
    }
    location @puma {
        proxy_read_timeout 300;
        proxy_connect_timeout 300;
        proxy_redirect off;
        proxy_set_header Host $host;
        proxy_set_header X-Forwarded-Proto $scheme;
        proxy_set_header X-Forwarded-For $proxy_add_x_forwarded_for;
        proxy_pass http://puma;
    }
}